Publication du Cahier d’études n° 148: Borrowing constraints, own labour and homeownership: Does it pay to paint your walls?

Auteurs: Peter Lindner, Thomas Y. Mathä, Giuseppe Pulina et Michael Ziegelmeyer

Pour devenir propriétaire de leur logement, la plupart des ménages doivent souscrire à un emprunt immobilier d’un montant considérable. Le patrimoine de l’emprunteur, ses derniers bulletins de salaire, ainsi que ses antécédents de crédit ne permettent pas aux prêteurs d’évaluer de manière parfaite le risque de crédit auquel ils sont exposés. En conséquence, les prêteurs limitent leur exposition au risque de défaut, en exigeant des garanties ou un apport personnel de la part de l’emprunteur. Ces mesures réduisent les pertes des prêteurs en cas de défaut, mais représentent aussi des contraintes de crédit pour l’emprunteur.

Ce cahier analyse l’apport personnel en main-d'œuvre, une solution adoptée par de nombreux ménages face aux contraintes de crédit. En effet, ces ménages contribuent avec leur propre main-d’œuvre à la construction de leur logement ou à sa rénovation. L’apport personnel en main-d'œuvre peut influencer la décision d’accorder un crédit, car il signale que l’emprunteur est prêt à fournir un investissement additionnel pour l'acquisition du logement. Ainsi, ces contributions peuvent aider les ménages à répondre aux exigences des prêteurs ou à acheter un logement plus cher.

Nous fournissons une analyse théorique de la décision de contribuer au financement d’un logement au travers d’un apport personnel en main-d'œuvre, ainsi qu'une analyse empirique à partir d’une série de questions spécifiques posées dans le cadre de l'enquête de 2014 sur le comportement financier et de consommation des ménages résidant au Luxembourg. 

Nous trouvons qu’environ 60 % des ménages résidant au Luxembourg ont fourni un apport personnel en main-d’œuvre pour financer l’achat de leur logement. En outre, nous trouvons que le rôle des apports personnels en main-d’œuvre est plus important pour les ménages qui disposent de ressources financières limitées (revenus et fonds propres initiaux) ou qui font face à des taux hypothécaires élevés. D'autres facteurs déterminants concernent les caractéristiques des ménages, telles que le niveau d'instruction, la profession, l'âge et le sexe, ainsi que les caractéristiques du logement. L’apport personnel en main-d’œuvre est plus répandu chez les jeunes ménages et les personnes ayant des compétences en construction.

Les réponses issues d’une autre enquête auprès des principaux prêteurs hypothécaires au Luxembourg confirment que les apports personnels en main-d’œuvre peuvent influencer la décision d'accorder un crédit. Les banques interrogées ont indiqué qu'elles étaient généralement prêtes à considérer des apports personnels en main-d’œuvre couvrant de 5 à 10 % de la valeur totale de l'investissement. Par conséquent, les apports personnels en main-d’œuvre réduisent le montant du financement externe nécessaire, mais aussi le ratio prêt-valeur et les versements prévus au titre du service de la dette. Ainsi, les apports personnels en main-d’œuvre aident les ménages à faire face aux contraintes de crédit, ces dernières étant particulièrement importantes pour ceux dont les ressources financières sont limitées.

Le contenu de cette étude ne doit pas être perçu comme étant représentatif des opinions de la Banque centrale du Luxembourg ou de l’Eurosystème. Les opinions exprimées reflètent celles des auteurs et non pas nécessairement la position de la Banque centrale, de ses dirigeants ou de l’Eurosystème.

Ce cahier d’études est disponible sur le site internet de la BCL : www.bcl.lu

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