Publication du Cahier d’études n° 160 : Objectified Housing Sales and Rent Prices in Representative Household Surveys: the Impact on Macroeconomic Statistics

Auteurs: M. Denisa Naidin, Sofie R. Waltl and Michael H. Ziegelmeyer 

Au Luxembourg, comme ailleurs, les ménages détiennent la plupart de leur patrimoine sous la forme d'actifs immobiliers. Par conséquent, des estimations fiables de la valeur courante des actifs immobiliers sont indispensables pour déterminer tant le patrimoine global des ménages que sa répartition à travers les ménages individuels, différentes catégories de ménages ou même différents pays. De plus, ces estimations doivent couvrir l'ensemble du parc immobilier, pas uniquement la partie qui est disponible à la vente ou à la location à un moment déterminé. Ainsi, une perspective macro-économique appropriée devrait prendre en compte comment l'évolution du marché affecte la valeur de l'ensemble du patrimoine immobilier résidentiel. 

Pour combler ces limitations des statistiques macroéconomiques, les chercheurs ont souvent recours aux enquêtes sur le patrimoine des ménages, lors desquelles certains propriétaires ou locataires peuvent fournir une indication subjective de la valeur courante des immeubles qu’ils habitent. Ces enquêtes collectent également des informations détaillées sur les ménages interrogés, ce qui pourrait permettre d'apporter plus de précision aux valeurs immobiliers qu’ils rapportent lors de l’enquête. En effet, des études antérieures ont montré que les valeurs rapportées par les propriétaires évoluent avec les variations des prix des biens immobiliers, mais divergent souvent du niveau de ces prix. 

Au Luxembourg, l’Observatoire de l’Habitat collecte des données sur les logements à partir des annonces pour la vente ou la location. Dans cette analyse technique, nous combinons ces données avec celles issues de la dernière Enquête sur le comportement financier et de consommation des ménages (LU-HFCS) conduite en 2018. Les annonces immobilières fournissent des données détaillées sur les logements et reflètent les conditions du marché et le sentiment du côté de l'offre. L'édition 2018 de l’enquête LU-HFCS posait des questions additionnelles concernant les caractéristiques physiques et la localisation des logements pour mieux établir un lien avec les données de l’Observatoire. Nous estimons des modèles hédoniques avec les données de l'Observatoire pour ensuite imputer la valeur "objectivée" de vente ou de location pour chaque logement couvert par l’enquête LU-HFCS, que nous comparons ensuite aux réponses fournies lors de l'enquête. 

En appliquant les pondérations de l'enquête LU-HFCS, nous pouvons extrapoler de l'échantillon représentatif qui a participé à l'enquête à l'ensemble de la population résidente au Luxembourg. Cet exercice conduit à quatre résultats principaux : 

• Premièrement, les propriétaires-occupants au Luxembourg tendent à sous-déclarer la valeur de leur patrimoine immobilier par rapport aux valeurs "objectivées" (différence de 50,000 euros pour le ménage moyen). Les différences entre les valeurs déclarées et imputées sont substantielles pour les 20% des ménages avec des revenus plus modestes, mais la différence n'est pas significative pour les 20% des ménages les plus aisés.

 

• Deuxièmement, nous nous focalisons sur les participants à l’enquête qui ont tendance à dévier par rapport à la valeur "objectivée" de leur logement. La fiabilité de la valeur auto-déclarée dépend de la connaissance du marché local du logement et de la capacité à adapter ces tendances générales aux attributs du propre logement. Les déviations positives ou négatives sont fortement corrélées avec la durée d’occupation, le type d’occupation, le type de logement, le revenu et le patrimoine du ménage.

 

• Troisièmement, pour chaque logement nous calculons le ratio prix/loyer, le ratio prix/revenu et le ratio loyer/revenu. Ces ratios varient fortement à travers les ménages et les régions du pays.

 

• Quatrièmement, nous conduisons une micro-simulation pour évaluer si les locataires pourraient théoriquement acheter le logement qu'ils occupent actuellement. Cet exercice tient compte de la situation financière des ménages locataires, ainsi que du cadre institutionnel et des conditions du marché immobilier. Sur base des prix objectivés, nous trouvons que seulement 18% de ces ménages seraient capables de rembourser l’hypothèque nécessaire pour l’achat de la résidence qu'ils louent actuellement. 

Le contenu de cette étude ne doit pas être perçu comme étant représentatif des opinions de la Banque centrale du Luxembourg ou de l’Eurosystème. Les opinions exprimées reflètent celles des auteurs et non pas nécessairement la position de la Banque centrale, de ses dirigeants ou de l’Eurosystème. 

 

Ce cahier d’études est disponible sur le site internet de la BCL : www.bcl.lu

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